mulkiyet-hukuku

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (Gereksinim Sebebiyle Tahliye)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır. Birincisi, TBK’nın 350 md. düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açması; ikincisi ise TBK m.351’de düzenlenen kiralananın mülkiyetini sonradan edinen (satın alan) kişinin konut veya işyeri ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmasıdır.

A. Gereksinimin Samimi ve Zorunlu Olması Yönünden;

6098 Sayılı Türk Borçlar 350/1 ve 351 md.lerinde düzenlenen gereksinim sebebiyle tahliye davalarında, söz konusu ihtiyacın ne olduğu kanunda düzenlenmemekle, ihtiyacın kabulü için ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlılık arz etmesi gerektiği ifade edilmektedir. İhtiyacın samimi ve gerçek olduğu somut olayın özelliklerine göre belirlenecektir. Konut ve işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun ispatlamak davacı olan kiraya verene ait bir ispat yüküdür. Konut ve işyeri ihtiyacın devamlılık arz etmesi de önemlidir. Bu bakımdan davada ileri sürülen ihtiyacın gerçekleşmemesi ya da gelecekte gerçekleşmesine ilişkin güçlü karinelerin olmaması, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını gösterir. Yargılama sürecinde tüm iddia ve savunmalar, toplanan deliller ile birlikte değerlendirilmeli ve bunun sonucunda hâkimin vicdani kanaatine göre gereksinimin varlığının zorunlu olduğu sonucuna varılabiliyorsa tahliye kararı verilmeli, aksi takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası reddedilmelidir.

TBK m. 350 hükmüne göre kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini tahliye davası ile sona erdirebilir. Aynı şekilde TBK madde 351. Maddesindeki düzenleme gereği kiralananı sonradan edinen yeni malik de şartları sağladığı ölçüde yine kendisi ve kanunda sayılan kimselerin ihtiyacı iddiası ile tahliye talebinde bulunabilecektir.

TBK madde 350/1’de düzenlenen kiraya verenin gereksinimi sebebiyle konut nedeniyle tahliye istemlerinde, kiraya verenin başka birinin yanında veya başkasına ait konutta kirada oturması, kiraya verenin sağlık koşulları, kiralananın fiziki, ekonomik ve konum olarak daha elverişli olması, eşya koymaya yönelik ihtiyaç, yurtdışından dönüş yapan kiraya verenin ihtiyacı hallerinin varlığı ve benzeri sebepler gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde tahliye istemi kabul edilecektir.

B. Davada Taraf Olma Ehliyeti Yönünden;

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiralananın tahliyesine yönelik davanın kiraya veren tarafından açılması gerekir. Bu bakımdan kiraya verenin yakınlarının dava açma hakları yoktur. Zira söz konusu bu kişiler madde hükmünde sadece ihtiyacı olan kişiler olarak düzenlenmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (Gereksinim Sebebiyle Tahliye)

C. Dava Açma Süresi Yönünden;

TBK madde 351’de düzenlenen yeni malikin başlığı altındaki düzenlemeye göre Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davalarında, yine TBK m.350/1’de düzenlenen kiraya verenin ihtiyacının kabul edildiği durumlar aynı olup, ihtiyacın samimi, gerçek ve devamlı olmasına göre karar verilecektir. Kanunda sayılan gerçek kiraya veren kimselerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını aynı gerekçeler ile isteyebilir.

D. Kiracının Tahliyesi Halinde Kiralama Yasağı ve Tazminat;

Konut ve çatılı işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasının kabul edilmesinin sonuçlarından biri de kiraya verenin üç yıl geçmedikçe, boşaltılması sağlanan kiralananını eski kiracısı dışında başka birine yeniden kiralayamamasıdır. Kanun koyucu bunun istisnası olarak haklı sebeplerin varlığını öngörmüştür. Borçluyu sorumluluktan kurtaran bir nitelik arz eden haklı sebeplerin varlığı somut olaya göre belirlenecektir. Kiraya veren, haklı sebeplere dayanmadan kiralananı eski kiracısı dışında başka birisine kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödemesi gerekecektir.

Kanalıcı Hukuk’un bu haftaki blog yazısı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkindi. Yine de İhtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin aklınıza soru işareti kaldıysa hemen iletişime geçmekten çekinmeyin! Bir sonraki blog içeriğinde görüşene dek bizi Instagram üzerinden takip edebilirsiniz.

Kira Tespit Davası Nedir ve Nasıl Açılır?