gayrimenkul-hukuku

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, söz konusu taşınmazın gelecekte belirli koşullar altında taşınmazın devrini hedefleyen, iki tarafın da yükümlü olduğu bir sözleşmedir. Yani taraflar, taşınmazın satışı konusunda birbirlerine taahhüt vermektedir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bir taraf taşınmazı satmayı, diğer taraf ise taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Dolayısıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar karşılıklı olarak ileri sürülebilen nispi haklardır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Özellikleri

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bazı temel özellikler üzerinden meydana getirilmektedir. Bu özellikler iki tarafın da haklarını korumaya yöneliktir:

  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir ön sözleşmedir. Yani taşınmazın asıl satışı, bu sözleşmenin ifası ile gerçekleşir.
  • Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
  • Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar, karşılıklı olarak ileri sürülebilen nispi haklardır.

Taşınmaz Alım Satımı Ön Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tapuda mülkiyet devri taahhüt eden bir ön anlaşmadır. Noter huzurunda düzenlenip taraflarca imzalandığında geçerlilik kazanmaktadır. Temel olarak sözleşmenin geçerli olması için gereken şartlar:

  • Gayrimenkul satış sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır.
  • Sözleşmeye konu olan gayrimenkulün tapuda kayıtlı olması gerekmektedir.
  • Gayrimenkulün satış bedeli sözleşmede yer alıyor olmalıdır.

Eğer gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın üzerinde paylaşım hakkı bulunuyorsa, bu durumda sözleşme taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Örneğin miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği mülkiyetinde, mirasçılardan biri kendi payına düşen hisseyi satmayı taahhüt ederse, bu sözleşmeye dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Mirasçıların tamamının onay vermediği bir devir işleminin bağlayıcılığı yoktur. Ancak satış vaadi sözleşmesi bu durumda taahhüt işlemi olarak kabul edildiğinden, taraflar kendi aralarında taahhüt ettikleri şeyleri borçlanır ve borcunu yerine getirmeyen taraf temerrüde düşer.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden kişi, belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilen kişiye devretmekle yükümlüdür. Sözleşme sırasında satış vaad eden kişinin taşınmazın sahibi olması gerekmez, sadece devir aşamasında mülkiyeti almalıdır. Ancak, satış vaad eden kişi devir sırasında taşınmazın sahibi olmadığı takdirde, sözleşmeden kaynaklanan borcunu yerine getiremez ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince tazminata mahkum edilir. Bu noktada dikkate alınması gereken husus, tazmin edilecek zararın olumlu zarar olduğudur. Yani, sözleşmenin hiç yapılmaması veya gereği gibi yerine getirilmemesinden kaynaklanan zarardır.

Uygulamada bazen birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını görmekteyiz. Birden fazla sözleşme varsa, tarih açısından en önce yapılan sözleşme geçerli kabul edilir. Buna öncelik (kadimlik) ilkesi denir.

Taşınmazı satın almayı vaad eden taraf, sözleşmede belirtilen bedeli ve ödeme şeklini yerine getirmekle yükümlüdür. Çünkü asıl sözleşmeyi yapma ve taşınmazı devralma taahhüt ettiği için, belirtilen tarihte asıl sözleşmeyi yapmaya ve taşınmazı devralmaya hazır olduğunu satış vaad edilen kişiye bildirmelidir.

gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Feshi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, her iki tarafın iradesiyle feshedilebilir. Ayrıca, sözleşmede fesih hakkının taraflara tanınmış olması halinde, bu hak sözleşmeye uygun olarak kullanılabilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için özel bir zamanaşımı süresi yoktur. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu genel hükümler doğrultusunda 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.

Zamanaşımı süresinin ne zaman başlayacağı, Yargıtay kararları ile netleştirilmiştir. Zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlar (14. HD K.2000/2448, K.2003/5635 sayılı karar). Zamanaşımı süresi tespiti açısından, tapuda mülkiyet devrine engel bir durum olup olmadığı incelenmelidir. Satım vaad edilen taşınmazın tapu devrine engel teşkil eden bir durumu varsa, bu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi başlamaz. Sözleşmeden sonra meydana gelen devir engelleri de süreyi durduracaktır.

Satış vaadi sözleşmelerinde ‘zamanaşımından feragat ediyorum’ şeklinde bir madde yer alıyor olabilir. Ancak bu tür eklemeler, yasal olarak geçerli değildir. Çünkü sözleşmelerden doğan alacak haklarından ve diğer ferî haklardan (BK md. 160/1 gereği) önceden feragat edilemez.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Sonuçları

Her hukuki sözleşmede olduğu gibi gayrimenkul satış vaadi veya taşınmaz alım satımının ön sözleşmesinin de hukuki sonuçları bulunmaktadır. Bunlar maddeler halinde özetlenirse, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuki sonuçları şunlardır:

  • Satış vaadi sözleşmesi, tarafların karşılıklı olarak taşınmazın satışına ilişkin taahhütlerini içerir.
  • Satış vaadi sözleşmesi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya tescil edilmelidir.
  • Satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin borcunu yerine getirmemesi halinde, diğer taraf sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir.

Gayrimenkul hukukuna dair bu önemli konu olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dair bilinmesi gerekenler temel olarak bunlardır. Konuya dair daha detaylı bilgi için bize mesaj gönderebilir, bizi arayabilir veya çıkıp yanımıza gelebilirsiniz. Ayrıca Instagram üzerinden de bizi takip etmeyi unutmayın!

-Avukat Mert Kanalıcı