Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir gayrimenkul sahibinin belirli bir arsa payını herhangi bir müteahhide devrettiği ve karşılığında müteahhidin bu arsa üzerine inşa ettiği bağımsız bölümleri geri teslim etmeyi taahhüt ettiği iki taraflı bir anlaşmadır. Bu sözleşme türünde iki temel taahhüt bulunmaktadır: İlk olarak, arsa sahibi belirli bir arsa payını müteahhide devreder. Ardından müteahhit, bu arsa üzerine inşa edilmiş olan bağımsız bölümleri tamamlar ve arsa sahibine teslim eder. İkinci olarak ise müteahhidin sadece belirli bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlü olmamasıdır; ayrıca, inşa edilen yapının tamamı mimari projeye uygun bir şekilde tamamlanmalı ve arsa sahibine teslim edilmelidir, böylece müteahhit tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulama açısından farklılık gösterebilmektedir. Ancak temel şekil bakımından benzerdir. Genellikle üç ana türde kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır, bu sözleşmeler yalnızca uygulamada farklıdır:

• Arsa Karşılığı İpoteğe Verilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Bu türde, arsanın tamamı veya belirli bir bölümü, müteahhite teminat olarak ipotek verilerek devredilir. İnşaat ilerledikçe, ipotek kademeli olarak kaldırılır.
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Bu türde, arsa payları, inşaatın belirli aşamalarında kademeli olarak devredilir.
• Karma Sözleşme (Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi): Bu en yaygın olan türdür. Bu sözleşmede, taşınmazın satış vaadi ve inşaat yapımı aynı sözleşme içinde düzenlenir. Hem arsa payı karşılığı hem de taşınmazın satış vaadi aynı sözleşme çerçevesinde yer alır.

Her bir sözleşme türü, kat karşılığı inşaat anlaşmalarının farklı uygulama biçimlerini yansıtırken, temel hedef inşaat süreçlerini düzenlemektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır, Şekil Şartları Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriğinde barındırdığından dolayı resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Bu tür geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak yerine getirilen taahhütler, Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesi ve benzeri hükümleri gereği istenebilir. Ancak müteahhit, arsa sahibinin yarattığı güven nedeniyle inşaatın büyük bir kısmını tamamlamışsa ve bu tamamlama, sebepsiz zenginleşme kurallarına aykırı olacaksa, arsa sahibi doğrudan geçersiz bir sözleşmeye dayanamaz. Bu durumda müteahhit, haksız iktisap hükümlerine tabi tutulabilir ve tazminat sorumluluğu doğar. Önemli olan noktalardan biri, inşaatın “büyük bir bölümü” ifadesinin işin niteliğine bağlı olarak değişebileceğidir. Bu tür durumlarda, ihtilaf çıktığında, mahkeme tarafından atanacak bir bilirkişi heyeti, işin çoğunluğunu belirleyecektir. Yani müteahhit, yükümlülüğünü mahkemece belirlenecek olan “çoğunluk” kriterine göre yerine getirmişse, artık arsa sahibi “sözleşmeyi iptal ediyorum” gibi bir tutum sergileyemez. Çünkü Türk Medeni Kanunu’na göre kötü niyetle hak iddiası koruma altına alınmaz. Şekil açısından önemli bir nokta da müteahhidin arsa sahibine ait bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satma taahhüdü vermesidir. Bu durumda, sözleşme genellikle resmi bir şekilde yapılmasa da Türk Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereği hak devri koşullarına sahiptir. Ancak müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme, resmi şartlara uygun değilse ve geçersizse, arsa sahibi bu geçersizliği üçüncü şahıslara karşı da ileri sürebilir. Bir diğer önemli husus, resmi bir şekilde yapılması gereken kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin sonradan değiştirilmesi veya ağırlaştırılması durumudur. Bu tür değişiklikler yine resmi bir şekilde yapılmalıdır ve resmi şartlara tabi olacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhittin Borçları

1. Asli Edim: Müteahhit, sözleşme kapsamında belirlenen bağımsız bölümleri zamanında ve eksiksiz bir şekilde tamamlamak ve arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. İnşaatın belirli süre içinde tamamlanması, arsa sahibinin hukuki menfaatini koruma açısından önemlidir.
2. Temerrüt Durumu: Müteahhit, asli edimi gereği gibi yerine getirmezse, bu durum temerrüt olarak kabul edilir. Temerrüt, asli edimin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun olarak yerine getirilmemesi anlamına gelir. İnşaatın belirlenen sürede tamamlanması tek başına yeterli değildir; aynı zamanda eksiksiz bir şekilde teslim edilmelidir.
3. Sadakat ve Özen Borcu: Müteahhit, arsa sahibinin kendisine verdiği vekaletle hareket ettiği için özenli davranmalı ve arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetmelidir. Örneğin, belirlenen malzemelerin kullanılması veya arsa sahibinin temin etmesi gereken malzemelerin tasarruflu kullanılması gibi durumları içerir.
4. İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Borcu: Müteahhit, üstlendiği işi genellikle bizzat kendisi yapmalıdır. Ancak işin niteliği bazen denetimi altında bir alt yüklenici ilişkisi kurmasına izin verebilir. Bu durum, mahkeme tarafından değerlendirilir ve işin aslında müteahhit tarafından yapılması gerekip gerekmediği belirlenir.
5. Araç ve Gereç Sağlama Borcu: Müteahhit, inşaat için uygun araç ve gereçleri temin etmekle yükümlüdür. İnşaatın niteliğine göre, örneğin vinç veya diğer ekipmanların kullanılabilirliği önemlidir.
6. Diğer Yan Edimler: Müteahhit, sözleşme kapsamında farklı yan edimler üstlenebilir. Örneğin, kira ödemeleri yapma veya arsa sahibine oturulabilir bir ev verme gibi yan edimler, müteahhit tarafından taahhüt edilebilir.
7. Tazminat Sorumluluğu: Müteahhit, asli edimlerini yerine getirmezse veya yan edimlerine aykırı davranırsa, arsa sahibi sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir ve müteahhitten tazminat talep edebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İlave Bağımsız Bölüm Yapılması

İnşaat yapım aşamasında iken yapıya herhangi bir bağımsız bölümün yapılması mümkündür. Fakat bunun yapımı ve ilave bağımsız bölümlerin nasıl yapılacağı belirli hususlara bağlı kılınmıştır. Bu hususlara dikkat edildiği sürece ilave bağımsız bölümler söz konusu olacaktır.

• İmar Değişikliği Durumu: İnşaatın devam ettiği süreçte imar durumunda bir değişiklik meydana gelirse, ilave bağımsız bölümler oluşturulabilir.
• Paylaşım Hususu: İlave bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağına dikkat edilmelidir. Sözleşmede bu konu önceden belirlenir ve taraflar buna göre hareket eder. Ancak sözleşmede belirtilmemişse, bu ilave bölümler müteahhit ile arsa sahibi arasında eşit olarak bölüşülür. Yargıtay kararına göre, “Sözleşmede aksine hüküm olmadığı için fazla yapılan bölümlerin paylaşılması esas olup, tamamının yükleniciye verilmesi için gerekli bir neden yoktur.”
• İnşaatın Değişmesi Durumu: Sözleşmede belirtilen şekilde bir inşaat yapılması planlanırken, imar durumu nedeniyle bağımsız bölümlerin boyutunun küçülmesi veya sayılarının azalması durumunda, bu değişiklikler sözleşmedeki paylara göre bölüşülür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teknik Şartname ve Yükümlülükler

Arsa sahibi veya sahipleri ile müteahhit arasında gerçekleşen sözleşmede inşaatın yapımında kullanılacak malzemelerden inşaatın nasıl yapılacağına kadar bazı durumlara ilişkin kararlar alınmalıdır. Bu kararların bütünü şartnameyi meydana getirecektir.

• Teknik Şartname ve Malzeme Seçimi: Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşme, inşaatın nasıl yapılacağı ve hangi malzemelerin kullanılacağı gibi detayları içeren teknik şartnameyi oluşturur. Bu aşamada bir mimar ve avukattan destek almak önemlidir.
• Malzeme Belirleme: İnşaat sürecinde hangi malzemenin nerede ve ne şekilde kullanılacağı, hatta malzeme markaları bile belirtilmelidir. Örnek olarak, birinci sınıf malzeme, A sınıf malzeme veya belirli bir markanın kombi kullanılması gibi ayrıntılar netleştirilmelidir.
• Kontrollerin Yapılması: İnşaat sırasında kararlaştırılan malzemelerin kullanıldığından emin olmak için düzenli kontroller yapılmalıdır. Bu, malzemelerin sözleşme ve teknik şartnameye uygunluğunu denetlemeyi içerir.

Bu şekilde sözleşme ve teknik şartnamenin açık ve net olması, inşaat sırasında olası anlaşmazlıkları ve uyuşmazlıkları azaltmaya yardımcı olacaktır. Bilgi notları ile aklınızdaki soru işaretlerini en aza indirmeyi hedefliyoruz. Fakat yine de aklınıza takılan bir durumda bizimle iletişime geçebilirsiniz. Zira Kanalıcı Hukuk sorunlarınızı çözmek, sizi girdiğiniz çıkmazlardan kurtarmak için var. Instagram üzerinden bizi takip edebileceğini biliyor muydun? Hemen buradan sayfamıza ulaşabilirsin!

• İmar Kanunu Madde 18 Uygulaması ve İptal Davası