Kira Tespit Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, mülk sahibi veya kiracı tarafından açılabilen bir dava türüdür. Bu dava, kiracının ödediği kiranın tespiti ve artışı için açılır. Kira sözleşmelerinde, taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak, kira dönemleri yenilendiğinde, bu kira bedelinde birtakım yasal sınırlamalar bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine göre:

• Taraflar, kira dönemlerini yenilerken uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapabilirler. Ancak, bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerlidir.
• Eğer taraflar arasında anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla mahkeme tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir, kiralananın durumu göz önüne alınır.
• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyetle belirlenir. Her beş yıldan sonra bu şekilde belirlenen kira bedeli, önceki kurallara göre değiştirilebilir.

Yukarıdaki düzenlemeden anlaşıldığı üzere, kira bedelinin değişimi için 3 ihtimal bulunmaktadır. Taraflar artış bedelinde anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak uyuşmazlığı çözebilirler. Kira tespit davasının amacı, yasal sınırlar içinde kiracıyı koruyarak hakkaniyete uygun bir şekilde kira bedelini belirlemektir. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi, kira tespit davası açarak mümkün hale gelir.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir ve Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davasını açmakta, bu davaya hukuki yararı bulunan herkes yetkilidir. Kiracılar ve mülk sahipleri, sözleşmenin tarafı olsalar da olmasalar da taşınmazın maliki, mirasçıları ve paylı mülkiyet durumunda paydaşlar da bu davayı açabilirler.

Davanın açılabilmesi için, geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması ve hukuki yararın varlığı gereklidir.

Dava, herhangi bir zamanaşımı süresi olmaksızın her zaman açılabilir. Ancak, yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedeli için dava açılacaksa, dava, yeni kira döneminden önceki 30 gün içinde ya da yeni kira başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir bildirim yapılması halinde, yeni kira dönemi içerisinde de açılabilir.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme ve Harç Durumu

Kira tespit davasının görevli mahkemesi, Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Davada, kira bedelinin arttırılması durumunda, belirlenen kira farkı üzerinden nispi harç alınır. Örneğin, güncel kira bedeli 5.000 TL iken dava sonucunda 7.000 TL olarak belirlenirse, aradaki 2.000 TL fark bir yıllık kira bedelini kapsayacak şekilde örnek vermek gerekirse 24.000 TL üzerinden ödenir.

Kira Tespit Davasında Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

Yeni kira bedelinin tespiti için, tarafların tüm delilleri sunması önemlidir. Emsal kira sözleşmeleri örnekleri de dosyaya dahil edilerek, bilirkişi tarafından kiralanan taşınmaz ve çevredeki emsaller dikkatlice incelenir. Mahkemeye, taşınmazın konumu, çevredeki değişiklikler, enflasyon gibi etkenler göz önünde bulundurularak makul bir kira bedeli belirleme konusunda bilgi sunulur. Mahkeme, bu verileri dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeline karar verir.

Kira tespit davası, kiracının ve mülk sahibinin haklarını korumak amacıyla yasal sınırlar içinde yapılan önemli bir uyuşmazlık çözme yöntemidir.

Kira Tespit Davası 5 Yıl İçinde Açılabilir mi?

Kira tespit davalarında, taraflar arasında kira bedeliyle ilgili anlaşma yapılmış ve kira sözleşmesi 5 yıldan daha kısa süreli ise, kira tespit davası açılamaz.

Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın ardından yenilenmişse, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın dava açılabilir.

Eğer kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmişse, kira sözleşmesinin tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Ancak bu durumun bir istisnası vardır: Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde belirtilen aşırı ifa güçlüğü durumu söz konusu ise, taraflar 5 yılın tamamlanmasını beklemeden kira tespit davasını açabilirler.

5 yıllık süre, kira tespit davalarında yeni kira bedelini belirlerken dikkate alınması gereken sınırlamaları belirler.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Geriye dönük olarak kira tespit davası açılamaz.

Kira Tespit Davasında İhtarname Gerekliliği

İhtarname, davanın açılma süresi ve etkisi açısından önemlidir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce, kira bedelinde bir artış olacağına dair yazılı bir bildirim yapılması veya bu süre içinde dava açılması durumunda, mahkeme tarafından verilen karar yeni kira döneminde geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası İçin Gerekli Şartlar

Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gereklidir.

Bu şartlar şunlardır:

• Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı.
• Davayı açmak için hukuki bir yararın bulunması.

Kira Tespit Davası Ücreti Kim Tarafından Ödenir?

Kira tespit davasıyla ilgili masraflar, davayı açan kişi tarafından ödenir.

5 Yılı Dolan Kiracıdan Rayiç Bedel İsteme Hakkı

Rayiç bedel, malın pazar değerini ifade eder. Normal şartlarda, kira artışı için 12 aylık TÜFE oranı kullanılırken, 5 yılı dolan kiracıdan rayiç bedel isteme hakkı bulunmaktadır.

5 Yıl Dolmadan Kiracının Çıkarılması

10 yıl ve üzeri kira süresi dolduktan başka bir süre dolmasına dayanarak kiracı çıkarılamaz. Ancak bazı durumlar altında kiracı çıkarılabilir:

• Kiracı, tahliye taahhütnamesi imzalamışsa,
• Ev veya işyeri sahibinin meşru gereksinimi varsa,
• Yeniden inşa veya imar çalışmaları yapılacaksa,
• Ev veya işyeri satılacaksa,
• Kiracı kira bedelini ödememişse.

Her hukuki konuda olduğu gibi bu konuda da profesyonel destek almak oldukça önemlidir. Hemen şimdi profesyonel destek için bizimle irtibat kurabilirsiniz. Ayrıca bizi LinkedIn üzerinden de takip edebilirsiniz!