Önalım hakkı, diğer bir deyişle şufa hakkı, paylı mülkiyet durumlarında kullanılan bir haktır. Bu hak, herhangi bir paydaşın sahip olduğu payı üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma hakkı tanımaktadır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin oluşturulmasıyla doğar ve bir payın üçüncü kişilere satılmasıyla devreye girebilir.
Önalım hakkı kullanıldığında, payı önceden satın alma hakkını kullanan paydaşla, payı satın alan alıcı arasında bir satım ilişkisi kurulur. Şufa hakkı, taşınmaz mülkiyetinin dolaylı bir şekilde sınırlanmasına yol açar. Yalnız bu hak, kullanılmadığı sürece sınırlama söz konusu değildir ancak önalım hakkı kullanıldığında devreye girer. Yasal olarak, önalım hakkı, paydaş olmayan bir kişiye yapılan satışlarla ilgilidir ve bu hakkın kullanılabilmesi için alıcıya karşı dava açılması söz konusu olacaktır.
Önalım hakkı, paylı mülkiyette mevcut paydaşların arasındaki uyumun ve ahengin sürmesini sağlama amacı taşımaktadır. Bu nedenle Medeni Kanun, önalım hakkını kullanılabilir kılan belirli koşullar öne sürer.
Şufa hakkı veya önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı belirli şartların karşılanması gerekir. Bu şartlar, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve paydaşlar tarafından kullanılabilmesi gerekmektedir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyetin karmaşıklığını ve paydaşların haklarını koruma amacı taşıyan bir hukuki kavramdır. Bu hak, taşınmaz mülkiyeti ile ilgilenen taraflar için önemli bir koruma ve öncelik hakkıdır.
Taşınmazın paydaşlarından biri, payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satışı noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğünü taşıyacaktır. Bu bildirim, noter vasıtasıyla yapılan resmi bir bildirimdir ve herhangi bir yazılı bildirim yerine geçmez.
Alıcının bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, diğer paydaşlar şufa hakkını kullanamazlar. Şufa hakkı, paydaşların, paylı taşınmazda bulunan paylarını, üçüncü kişilere yapılan satışlarda, satış bedeli ile aynı bedelle satın alma hakkına sahip olmalarıdır.
Şufa hakkının kullanılması yalnızca dava yoluna gidilmesiyle mümkündür. Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Şufa hakkının kullanılması için, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi şarttır. Satış, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, şufa davası satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılmalıdır. Satış, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmemişse, şufa davası satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içerisinde açılmalıdır.
Taşınmazın paydaşlarından biri, payını üçüncü bir kişiye satarken, diğer paydaşlara önalım hakkı tanıyabilir. Bu durumda, üçüncü kişinin taşınmazı satın alması halinde, diğer paydaşlar, sözleşmede belirtilen süre ve koşullarla şufa hakkını kullanabilirler.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapuya şerh verildiği tarihten itibaren 10 yıl sonra düşecektir.
Şufa hakkını kullanarak önalım davası açan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunmak söz konusu değildir.
Paydaş, şufa hakkından feragat edebilir. Feragatin yazılı olarak da sözlü olarak da yapılması mümkünüdür.
Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte şufa hakkından feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden paydaş, gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanma hakkına sahip olacaktır.
Önalım hakkı veya şufa hakkı daha pek çok detayı içerisinde barındıran kapsamlı bir hukuki konudur. Detaylı bilgiye veya önalım hakkıyla ilgili desteğe ihtiyacınız varsa hemen iletişime geçebilirsiniz.
Instagram üzerinden bizi takip ederek, önemli hukuki içeriklerden anında haberdar olabilirsiniz!
Mert Kanalıcı, Kanalıcı Hukuk Bürosu’nun kurucusudur. 2013 yılında Dokuz Eylül Üniversitesi’nden onur derecesiyle mezun olduktan sonra İzmir Barosuna kayıtlı olarak avukatlık faaliyetlerini yürütmektedir. Kanalıcı Hukuk Bürosunu kurmadan önce İzmir Büyükşehir Belediyesi Başkanlığının avukatlığı görevini yürütmüştür.