Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir tarafın (yüklenici) diğer tarafın (arsa sahibi) arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bütünlük arz eden bina yapma borcu altına girdiği sözleşmedir. Bu sözleşme, Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi gereğince noterde düzenlenmek zorundadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih ise tarafların karşılıklı anlaşmasıyla veya mahkeme kararı ile gerçekleştirilmektedir.

Tarafların Karşılıklı Anlaşmasıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları, sözleşmeyi herhangi bir zamanda karşılıklı anlaşmayla feshedebilirler. Bu durumda, sözleşmenin feshi için noterde bir fesih beyanı düzenlenmesi gerekecektir.

Mahkeme Kararı ile Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, taraflar arasında bir anlaşmaya varılamadığı takdirde, mahkeme kararı ile de gerçekleştirilir. Bu durumda, sözleşmenin feshi için dava açma durumu söz konusu olacaktır.

Mahkeme Kararı ile Fesih Davasına Hangi Mahkeme Bakar?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası, fesih talebinde bulunan tarafça taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Mahkeme Kararı ile Fesih Davasının Şartları

Mahkeme kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilebilmesi için, aşağıdaki şartların varlığı gerekir:

• Feshe ilişkin haklı nedenlerin varlığı,
• Sözleşmenin ileriye veya geriye dönük olarak feshedilmesi.

Fesih Nedenleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için, taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması gerekir. Bu aykırılık, yüklenicinin işi eksik veya hatalı yapması, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi gibi çeşitli şekillerde olabilir.

Sözleşmenin Feshedilme Yöntemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, geriye veya ileriye dönük olarak gerçekleştirilebilir.

1. Geriye dönük fesih: Sözleşmenin başlangıcından itibaren hükümsüz hale gelmesini temsil eder.
2. İleriye dönük fesih: Sözleşmenin ileriki bir tarihten itibaren hükümsüz hale gelmesini temsil eder.

Mahkeme Kararı ile Fesih Davasının Süresi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih davasının süresi, dava sürecinin işleyişine göre değişkenlik göstermektedir. Ancak ortalama olarak, bu davaların sonuçlanması uzun sürmektedir.

Mahkeme Kararı ile Fesih Davasının Harcı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davasının harç oranı, dava açılacak mahkeme tarafından belirlenmektedir. Harç oranı, bilirkişi incelemesi ve ileriye ya da geriye dönük feshe bağlı taleplere göre değişkenlik gösterecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflar arasında önemli hak ve borçlar doğurabilen bir sözleşmedir. Bu nedenle, sözleşmenin feshi konusunda özenle hareket etmek son derece önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geriye Etkili Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak sonlandırılmasında, tarafların sözleşmenin ilk kurulduğu anki maddi durumlarına en yakın şekilde getirilmeleri amaçlanır. Yani, tarafların sözleşme öncesindeki mali durumlarına ulaşmaları söz konusudur. Dolayısıyla gerektiğinde aynen veya nakden iade sağlanır, bunun nedeni sebepsiz zenginleşmeyi önlemektir. Geriye dönük fesih durumunda, arsa sahibi, yükleniciye veya onun halefi olan kişilere verdiği tapuları geri alma hakkına sahiptir. Başka bir deyişle, yükleniciye, inşaatın fesih tarihindeki fiziksel durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İleriye Etkili Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük olarak sonlandırılmasında, sözleşme ifa edilmiş kabul edilir. İleriye dönük fesih durumunda, müteahhit yaptığı işin, yapılması gereken işe oranına göre aynen veya nakden bedel alır (yapılan eksik iş oranında bedel / hisse devri alınamaz).

Feshin geriye dönük olup olmadığı konusunda anlaşmazlık yaşanması durumunda, mahkeme ileriye dönük fesih koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırır. Eğer ileriye dönük fesih koşulları sağlanmışsa, yüklenici inşaatın fesih sonucunda getirildiği fiziksel seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunu talep edebilir.

Müteahhit Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Sözleşmenin bir tarafı olan müteahhit, arsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini ihlal ettiği durumlarda (örneğin, hisse devri yapmaması, vekâletname vermemesi, inşaat yapımına engel olması, inşaat yapılacak parselin teslim edilmemesi vb.) fesih hakkına ve ayrıca dava açma imkanına sahiptir. Bu dava çeşitleri, nama ifa, alacak, tazminat, tapu iptal ve tescil gibi seçenekleri içerebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Süresi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle belirli bir süre içermemektedir. Ancak, tarafların yükümlülüklerini tamamlamaları (inşaatın sözleşme ve yasa gerekliliklerine uygun şekilde teslim edilmesi ve taahhüt edilen hisse devrinin tamamlanması), sözleşmenin ifa edildiği anlamına gelir.

Ek olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedilmesi mümkün değildir. Yargıtay, bu sözleşmelerin sadece aşağıdaki iki şekilde sona erdirilebileceğini kabul etmektedir:

• Tarafların anlaşarak ve noter aracılığıyla sözleşmeyi sonlandırmaları,
• Sözleşmenin feshini gerektiren geçerli nedenlerin varlığı durumunda, mahkeme tarafından sözleşmenin sonlandırılması.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 3. Kişinin Hakları

Yüklenici, sözleşmeden doğan hisse devrini 3. bir kişiye devredecek olursa, arsa sahipleri tarafından sözleşmenin geriye dönük olarak sonlandırılması ve tapu iptal ve tescili davasının 3. kişiye karşı açılması söz konusu hale gelecektir.

Avukat Mert Kanalıcı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih konusunun detaylarını inceledik. Daha fazla bilgi için Kanalıcı Hukuk ile irtibata geçebilirsiniz. İletişim yolları ve açık adresimiz sayfamızda mevcuttur. Ayrıca Instagram üzerinden bizi takip ederek güncel hukuki konulardan haberdar olabilirsiniz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Bilinmesi Gerekenler